Fiziki /sabit yatırıma konu olan projeler değerlendirme kriterleri açısından üç ayrı başlıkta irdelenebilir.
- Kâr amacı güden projeler
Özel sektör yatırımcısının kâr ederek yatırım için aktardığı kaynağın 3-5 mislini elde etmeyi amaçladığı projelerdir. Yatırımcı ve/veya finansman sağlayan kuruluş açısında projenin geri dönüş süresi, iç kârlılık oranı ve net bugünkü değeri, yatırım kararının verilmesinde dikkate alınan kriterlerin başında gelir.
Kâr amacı güden projelerin fizibilite raporlarının içeriği diğer iki tür projeyi de kapsayıcı niteliktedir.
- Gelir fonksiyonu olmayan KAMU PROJELERİ
Kamunun gerçekleştirmek durumunda olduğu projelerin büyük bölümü (sulama, sulama kuyularının iyileştirilmesi, arıtma, kanalizasyon, yol vb altyapı projeleri okul, sığınma evi, yetimhane, ıslah evi, meslek kazandırma amaçlı kadın/engelli/topluma kazandırılması hedeflenen eski hükümlülere ilişkin kurs/eğitim merkezleri, sulama kuyularının iyileştirilmesi, hapishane, savunma ve güvenlik amaçlı altyapı yatırımları vb) bu sınıfta yer alır.
Bu projelerde yatırımın geri dönüş süresi veya iç kârlılık oranı gibi kriterler söz konusu edilemez. Ve proje konusu yatırımın gerçekleştirilmesinde belirleyici olan kriter, duyulan ihtiyacın ölçüsü ve/veya kamu otoritesi nezdinde bu yatırımlarının gerçekleştirilmesindeki öncelik sırasıdır.
Bu projeler eğitim, sağlık, adalet, sosyal eşitlik ve gelir dağılımını iyileştirme, çevresel sürdürülebilirlik ve doğal kaynak kullanımını iyileştirme temelli toplumsal projelerdir. Gelir getirici olmasa da, bu projeler orta ve uzun vadede sadece sosyal gelişmeye değil aynı zamanda ekonomik büyümeye de altyapı hazırlayan ve –dolaylı da olsa- tıpkı diğer proje türlerinde olduğu gibi devletin vergi gelirlerini olumlu etkileyecek türde projelerdir.
- Kâr amacı gütmeyen SOSYAL PROJELER (küçük de olsa gelir getirici özelliği bulunan)
Belediye, il özel idarelerinin uzun vadede geri dönüş veren ya da ancak işletme giderlerini karşılayabilecek ölçüde gelir getiren kimi projeleri bu türdendir (OSB, sanayi sitesi, serbest bölge yatırımları, ortak kullanım atölyeleri, İŞGEM projeleri, ar-ge ve mükemmeliyet merkezleri, eğlence gezinti parkları, arkeolojik ziyaret merkezleri, gençlere yönelik tasarım ve beceri atölyeleri, uygulamalı eğitim atölyeleri, ziyarete açılacak tarihi mekânların restorasyon projeleri vb). Bu projelerin ortak özelliği kâr odaklı olmamaları, çalışma hayatı, üretim, tasarım ve imalat sektörünün ortak kullanımına ve olabildiğince geniş bir kesimin yararlanabilmesine uygun türde olmaları, sektördeki işgücü, ulaşım, kaynaklara erişim vb konularda iyileştirme yapan türde yatırımlar olmalarıdır.Bu projelerde yatırımın geri dönüş süresi, NBD veya iç kârlılık oranı, yatırım kararı verilirken belirleyici kriter değildir. Bu projelerde belirleyici olan kriter, yararlanıcı kesimin büyüklüğü, yatırıma duyulan ihtiyacın yatırım programındaki önceliği ile yatırımın işletmeye geçtikten sonra oluşacak işletme giderlerini karşılayacak ölçüde gelir elde edebiliyor olmasıdır.